Что такое перепланировка?

 Перепланировка - это не только улучшение жилищных условий, но еще и долгосрочная бумажная волокита, связанная с получением разрешительной документации.
В принадлежащем Вам помещении вы вправе делать перепланировку, но с одним условием - если предварительно оформлены все разрешения и согласования, подтверждающие, что при этом не нарушаются строительные нормативы (СНиП), соблюдены права ваших соседей и обеспечивается сохранность дома.
В г. Москве вопросы перепланировок регулирует закон г. Москвы № 37 от 29 сентября 1999 г. Согласно этому закону, перепланировка - это проведение в помещениях здания работ, связанных с изменением месторасположения или размеров помещений, их функционального назначения, а также их инженерного оборудования (учтите: изменение фасада здания - это уже не перепланировка, а реконструктивные работы- об этом мы тоже Вам расскажем). Таким образом, если Вы сделали или собираетесь сделать демонтаж или установку перегородок, проемы в стенах, перестановку сантехники, то эта информация -для Вас!

Порядок получения разрешения на перепланировку.

Согласно законодательству, производить перепланировку разрешается только после получения Разрешения межведомственной комиссии и Распоряжения Префекта (Главы Управы) на перепланировку. Эти документы являются итоговыми документами при оформлении разрешения на перепланировку. Без них проведение работ будет незаконным. 

Для того, чтобы получить такое Разрешение, необходимо предварительно собрать огромный пакет документов: сделать Техническое заключение о конструкциях, разработать проект и его согласовать. Поэтапно это выглядит так:

Первый этап - разработка проектной документации: 

Первое, что Вы должны знать - это то, что дизайн-проект и проект перепланировки - это два абсолютно разных проекта.

Дизайн- проект - это проект, который делается для того, чтобы Вы могли понять, как будет выглядеть Ваша квартира. Делает такой проект дизайнер, он предложит интересные варианты и даже "расставит" мебель на проекте, но учтите: дизайн-проект не имеет никакой юридической силы, так как у дизайнеров нет лицензии на проектирование: иными словами, этот проект- только для Вас, и согласовать Вы его не сможете.

Проект перепланировки. Для согласований разрабатывается другой проект, имеющий юридическую силу - "проект перепланировки". Этот проект будет содержать в себе идеи дизайн- проекта, разрабатывается он в проектной организации, имеющей лицензию на проектирование, и именно этот проект впоследствии подлежит согласованию. (но об этом ниже).

Еще Вы должны знать, что часто по причине незнания дизайнером норм СНиП (строительных норм и правил) идеи, зафиксированные в дизайн - проекте, могут оказаться противозаконными и впоследствии согласовать их будет невозможно. В идеале профессиональный дизайнер обязан Вас предупредить о существовании строительных нормативов и о том, нарушаете вы их, или нет - но это встречается редко.

В практике нашей фирмы часто встречаются случаи, когда Заказчики приходят к нам с готовыми дизайн-проектами, за которые они уже заплатили деньги дизайнеру (а еще хуже - заказали мебель), и тут выясняется, что те идеи, которые предложил дизайнер, согласовать невозможно, и приходится либо делать отступления от проекта, либо переделывать проект. Поэтому всем нашим заказчикам мы советуем предварительно, в начальной стадии работы с дизайнером проконсультироваться в нашей фирме насчет возможности санкционирования ваших идей. Заплатив за такую консультацию около 500 рублей, вы оградите себя от неприятностей и будете уверены в том, что ваши идеи законны и их можно будет согласовать.

А теперь мы вам расскажем, что такое "Проект перепланировки".

Проект перепланировки - это официальный документ, который разрабатывается проектной организацией. Вы можете самостоятельно заказать его в проектном институте. Но, сделав самостоятельно такой заказ, Вы рискуете переплатить (так как не знаете реальных цен на такие услуги) и получить некачественный проект (так как Вы не являетесь профессионалом в этом вопросе и не можете проверить качество проекта).

Второй вариант - заказать проект в фирме, занимающейся согласованием перепланировок. Как правило, таким фирмам при постоянном сотрудничестве проектные организации дают существенные скидки, и проект, заказанный через фирму, обойдется Вам дешевле. Самый положительный момент такого выбора - фирма несет ответственность за содержание проекта, и устраняет его недостатки за свой счет в процессе согласования.

Если Ваша квартира или офис расположены в новом доме (типовой серии или монолитном), проект лучше делать у организации - автора дома (поскольку, делая проект не у автора, Вы нарушаете авторские права, и районный архитектор имеет право потребовать согласование проекта у автора). Мало того, что авторы домов согласовывают такие проекты на платной основе, но они так же, на законных основаниях, могут вообще отказаться его согласовывать.

Если затрагиваются несущие конструкции и дом новый, то проект обязательно надо делать только у автора дома, так как только у него есть вся строительная документация на дом. Автор ведет учет проемов в своем доме, и несет ответственность за свои расчеты. И если в доме возникнут трещины, или создастся спорная ситуация, ответственность будет нести автор дома, а не владелец квартиры. (Если же проект создавался не автором дома, и возникли выше перечисленные проблемы, то бремя ответственности за них ляжет на плечи владельца, т. е. на Ваши плечи)

Такой Авторский проект может обойтись Вам дороже, но учтите, что Вы получаете не только гарантии безопасности и качественный проект, но также сводите свои риски к минимуму.
Квалифицированная фирма по согласованию перепланировки, дорожащая своей репутацией и своими клиентами, в первую очередь, поможет Вам заказать проект именно у автора дома.

Техническое заключение о состоянии конструкций:

Проект, о котором мы рассказывали выше, разрабатывается на основании ТЗК - Технического Заключения о состоянии Конструкций дома ТЗК разрабатывается специально на Вашу квартиру или офис и содержит информацию об инженерных обследованиях несущих и ограждающих конструкций дома, а также выводы о технической возможности проведения перепланировки обследованного помещения по разработанному проекту.

Второй этап - согласование проекта в инстанциях: 

Все проекты сами по себе юридической силы не имеют, даже если их делает проектная организация, в юридическую силу ни вступают после согласования МВК.

Разработанный проект необходимо согласовать с инстанциями, отвечающими за безопасность и сохранность жилья. Этими инстанциями являются:

- Орган Санэпидемнадзора округа (СЭС);
- Орган пожарнадзора округа (УГПС);
- Балансодержатель или собственник дома, (ДЭЗ или ТСЖ);
- Архитектурно - планировочное управление (районное);
- Газовая техническая инспекция (если в доме - газ);
- Мосгосэкспертиза (если затрагиваются несущие конструкции);
- Мосгаз;
- Мосэнерго, Энергонадзор;
- Теплосети и Мосгортепло (если переносятся батареи);
- Жилищная инспекция округа.

Третий этап - сбор дополнительных документов и подача их на МВК: 

Кроме согласований, еще нужно собрать "скромный" список документов, необходимых для МВК:

- Согласие всех собственников и прописанных лиц с перепланировкой (на квартиру);
- Поэтажные планы и экспликации на Ваше помещение и на прилегающие помещения;
- Копия технического паспорта на дом и справку о состоянии здания;
- Договор авторского надзора;
- Договор технического надзора;
- Договор страхования;
- Договор на вывоз мусора;
- Копии лицензий проектных и строительных организаций;
- Выписка из домовой книги (на кв.);
- Копия финансово-лицевого счета (на кв.);
- Акты-соглашения с соседями;
- Справка о проверке жилищных условий (на кв.).

Также дополнительно могут потребовать Проект по электрике, Проект на вентиляцию, Разрешение на увеличение мощности и другие документы.

Учтите, что указанный список - неполный. Если при перепланировке затрагивается фасад здания (остекление, обустройство зимних садов, закладка или прорубание окон и т.п.), то еще дополнительно необходимо Разрешение на реконструктивные работы - по этому поводу см. далее.

После сбора всех этих документов вопрос о согласовании Вашей перепланировки рассматривается на одной или двух комиссиях - Межведомственной комиссии Управы и Межведомственной комиссии Префектуры, и Вы получаете долгожданное Разрешение.

Последствия несанкционированной перепланировки.

Вы решили делать несанкционированную перепланировку, так как получение разрешительной документации является дорогостоящим удовольствием?

Согласовать перепланировку самому или поручить специализированной организации.

 Вопрос согласовать перепланировку самому, либо поручить это специализированной организации это вопрос времени и денег. Согласование перепланировки в Москве требует значительных трудовых и временных затрат. Нужно запастись огромным терпением при желании сделать это самостоятельно, не имея опыта в данной области. И если в случаях простых перепланировок (без разработки проектной документации и выдачи технического заключения) Вы можете потерять не так много времени на сбор справок и сдачу их в Службу одного окна, то в случаях сложных перепланировок, когда требуется сбор большого количества документов и справок, координация действий проектных и экспертных организаций, взаимодействие с городскими структурами отвечающими за данное направление, мы рекомендуем обратиться в специализированную организацию. Не имея должного опыта в согласовании сложных перепланировок может растянуть процесс согласования на долгие месяцы, а финансовые потери могут в конечном счете оказаться гораздо больше чем в случаях когда бы Вы обратились в специализированную организацию.